「住宅ローンが払えなくなった…何か良い対応方法はないかな？」
「債務整理だけは絶対に避けたい…」
このように考えた場合に検討することが多いのがおまとめローンです。
住宅ローンの支払いができないような状態になっている場合に、おまとめローンの利用は有効なのでしょうか。
この記事では、住宅ローンが払えない場合のおまとめローンを利用することについてお伝えします。
目次
住宅ローンが払えなくなると起きること
住宅ローンが払えなくなるとどのようなことが起こるかを確認しましょう。
遅延損害金が発生する
住宅ローンは金銭消費貸借契約ですので、期日までに返済をする必要があります。
返済期日をすぎても返済できていない場合には、遅延損害金と合わせて支払う必要があります。
督促を受ける
住宅ローンの返済が滞ると、当然ですが返済の督促を受けることになります。
自宅や携帯電話への電話での督促にあわせて、自宅への郵送物を使っての督促も行われます。
期限の利益の喪失
住宅ローンのような金銭消費貸借契約については、期日に契約した内容の支払いをすれば、その他の債務についてはまだ返済しなくても良い、という利益があります。
例えば住宅ローンについては、毎月の返済をしていれば残額の何百万円・何千万円についての支払いを求められても返済する必要はありません。
このような利益のことを期限の利益と呼んでいます。
返済が遅れて3ヵ月目くらいで、期限の利益の喪失を予告する書面が送られ、期日までに返済しなければ期限の利益を喪失します。
これ以降は住宅ローンの一括返済を求められることになります。
抵当権の実行
住宅ローンで住宅を購入する場合には、購入した住宅に抵当権という権利がつけられています。
抵当権とは、返済をしてもらうべき債権（被担保債権）の返済がなく債務不履行状態に陥っている場合に、対象となっている不動産などを競売にかけて、その代金から債権の返済に充てることができる権利のことをいいます。
住宅ローンの場合には住宅ローン債権を被担保債権として、返済がない場合に購入した住宅を競売にかけて、住宅ローン債権の返済に充てます。
住宅は競売されることになり、競売で購入した人に引き渡す必要があります。
つまり自宅を退去することになります。
残った債務については裁判の上強制執行
抵当権が実行されても債務が残ることになることが多いです。
この場合、残った債務について裁判をした上で強制執行をすることになります。
住宅ローンの借り入れをするときには勤務先を把握しているので、ほとんどのケースで給与の差し押さえがされます。
おまとめローンによって住宅ローンが払えるようになるか
住宅ローンの支払いができなくなっているケースで、おまとめローンを利用することによって事態を解決することはできるのでしょうか？
おまとめローンとは
おまとめローンとは、複数の消費者金融などの借り入れについて、銀行などから返済をするために借り入れをして返済し、銀行1社にのみまとめて返済する金融商品をいいます。
例えば、住宅ローン以外に消費者金融A社から50万円B社から30万円C社から20万円を借り入れしている状況であるとしましょう。
このときに銀行からおまとめローンとして100万円の借り入れをしてA・B・C社に対して返済を行ない、以後は銀行に毎月返済をします。
おまとめローンで利率が下がる
おまとめローンのメリットの一つが、利率が下がることです。
消費者金融や信販会社からのキャッシングは、お手軽に利用できる反面、利率が高い傾向にあります。
おまとめローンは利率の低い銀行からの借り入れになるので、利率を下げる効果が期待できます。
毎月の返済額が減る
毎月の返済額が減るのもおまとめローンのメリットの1つです。
おまとめローンを利用できる1社からの額が大きくなり、その分複数社に払っていた合計の額よりも安くなることになります。
そのため、毎月の返済額が減ることが期待できます。
毎月の住宅ローン以外の返済額が減れば、その分を住宅ローンへの返済にまわすことができます。
ブラックリストとならない
後述する債務整理をする場合や延滞をすると、ブラックリストとなります。
おまとめローンは借り入れをするものにすぎず、契約書通りの支払いをする点で、ブラックリストとなりません。
https://digital-plus.co.jp/finance/saimuseiri-blacklist
住宅ローンはおまとめローンの対象にならない
住宅ローン債権自体はおまとめローンの対象になりません。
利息を下げたいと思っても、住宅ローンの利率はおまとめローンの利息よりも低いか同じ水準であることがほとんどです。
また、住宅ローンの元本は消費者金融や信販会社からの借り入れ額に比べて高額で、まとめる対象としては不適切だからです。
住宅ローンの返済が厳しい局面でおまとめローンは期待できない
おまとめローンには審査があります。
銀行が貸し付けをするものである事や貸し付ける額が多いこと、すでに借り入れを重ねている中で本当に返済できるかどうかは慎重に審査されます。
住宅ローンの返済が難しくなっているようなケースでは、おまとめローンの貸し付けをすると返済が期待できないと判断されることが多く、審査が下りないことが多いです。
そのため、住宅ローンの返済が厳しくなっているケースで、おまとめローンで返済が苦しくなっている状況を改善できると期待はできないといえます。
おまとめローン以外の住宅ローン返済が楽になる方法を検討
おまとめローン以外にも住宅ローン返済が楽になる方法があります。
それらを使うと住宅ローン返済は楽になるのでしょうか、その方法を検討しましょう。
借り換えローン
おまとめローンと一緒に検討されるのが借り換えローンです。
借り換えローンとは、利率の高い消費者金融などの借り入れ先に対して、利率の低い銀行などから借り入れをして返済をしてしまうもので、利率を下げる効果が期待できます。
多少返済が楽になることはあっても借金の額が変わらない上に、おまとめローン同様に厳しい審査があり、利用できる人は限られてます。
住宅ローンが払えなくなっている場合の解決策には向かないでしょう。
不動産担保ローン
不動産がある場合には不動産担保ローンの利用をすることができます。
不動産担保ローンとは、不動産を担保に入れて借り入れをするもので、担保があるため一般の消費者金融から低い利率で大きい額の借り入れをすることが可能です。
しかし、住宅ローンの借り入れをしている場合には既に住宅ローンの抵当権がついているので、かなり支払って住宅の売却価値のほうが残債務額より多い場合でなければ利用は難しいでしょう。
債務整理
住宅ローン債務の返済が難しくなっている場合には債務整理を検討しましょう。
債務整理と聞くと自己破産とイコールに考えている方も多いのですが、3つの方法があり、自宅を失わなくて済む方法もあります。
https://digital-plus.co.jp/finance/saimuseiri-merit-demerit
自己破産をすると自宅を失う
債務整理の方法の一つが自己破産で、今ある資産のうち一定額以上のものを換金して債権者に平等に配当し、残った債務については免責してもらうことができるものです。
自己破産をする場合にはすべての債権者が対象となるので、住宅ローン債権者相手にも手続きに参加してもらうことになります。
そのため、返済ができなくなったと判断できることから、住宅ローン債権者は抵当権を実行して不動産を競売にかけます。
自己破産をすると自宅を失うので、住宅を守りながら住宅ローンが払えない事態に対応することができません。
https://digital-plus.co.jp/finance/zikohasan-three-methods
任意整理で住宅ローン債権を外して債務整理をすれば住宅は守れる
債務整理の方法の一つとして、個別に債権者と交渉をして借金返済を楽にしてもらう、任意整理という方法があります。
個別に債権者と交渉する手続きなので、特定の債権者と交渉しないこともできます。
そのため、住宅ローン債権者を除いた借金の債権者と交渉して返済条件を軽くしてもらって、その分を住宅ローン債権者に対して支払います。
債務整理の方法として任意整理を選べば、住宅を守りながら住宅ローンが払えない事態に対応することが可能です。
ただし、任意整理の対象とならない住宅ローン債務などの債務を従来どおり支払いつつ、任意整理の対象となる債務の元本36回～60回分割（3年～5年分割）の支払いをしなければならず、この支払いが可能であることが大前提です。
https://digital-plus.co.jp/finance/ninniseiri-flow-afterlife
個人再生で住宅ローン債権以外の債務を減額
住宅ローンの支払いが厳しい場合によく利用が検討されるのが個人再生です。
個人再生とは、裁判所に申し立てをして債務を減額してもらって、その減額した債務を分割で支払っていく手続きです。
この手続の特徴は、住宅資金特別条項というものを用いると、住宅ローンを手続きの対象から外すことができるので、住宅ローン債権者に抵当権を実行されずに済むことです。
住宅ローン以外の債権を減額してもらえるので、任意整理よりも少ない額の支払いで済むので、住宅ローンで購入した自宅を守ることが可能となります。
任意売却
住宅ローンの支払いが難しい場合にもう一つ検討しておいてほしいのが任意売却です。
上述した通り、住宅ローンの支払いができなくなると債権者は不動産を競売にかけます。
実はこの競売なのですが、物件によって市場価格から3割～5割ほど安い値段がつくのが通常で、債権者としては「もっと高く値段がつくほうが嬉しい」と考えられています。
しかし、どのみち住宅を失うことになる債務者としては、不動産屋にまかせるにしてもわざわざ売却活動をしようと思えないのが通常です。
そこで、債務者が自ら売却活動を行うモチベーションとなるように、債務者に引っ越し費用などの一定の金銭を与えることを条件に売却活動を行ってもらうのが任意売却です。
もし不動産を退去することになっても、退去をするための引越し費用を捻出できるようになるので、積極的に任意売却を検討するようにしてください。
リースバックを利用できれば住み続けることはできる可能性がある
この任意売却の一つの方法として、リースバック（セル＆リースバック）と呼ばれる方法があります。
リースバックとは、住宅を売却して所有権を譲り渡すものの、その物件をそのまま借りて住み続ける任意売却の方法をいいます。
不動産を所有したい人の中には、自分で住むことの他に、他人に賃貸をして収益を得たい不動産投資家もいます。
不動産投資におけるリスクは、借り手がいない空室損害ですので、借りることが大前提のリースバックは魅力的な物件であると考える人もいます。
リースバックを利用できれば、不動産に住み続けることができ、一定の条件で買い戻すことも可能です。
住宅ローンが払えないときに行動に出るタイミングは？
住宅ローンが払えない、というときに、上記のような方法で生活を立て直すことになるのですが、専門家や金融機関に相談するのはどのようなタイミングが適切でしょうか。
借り換えやおまとめローンを利用したいならなるべく早く
借り換えやおまとめローンは銀行の審査が厳しい旨お伝えしました。
そのため、すでに住宅ローンの延滞が始まってしまうような状態になっていると、借り入れの可能性が非常に低くなります。
借り換えやおまとめローンを利用したいならば、返済にまだゆとりがある段階で利用をするのが良いので、なるべく早く行動にうつすのが良いでしょう。
住宅ローン以外の債務について返済が滞ったときにはすぐに相談をする
住宅ローン以外の債務について返済が滞ったときにはすぐに相談をしましょう。
返済が滞ることによってその債権者からの督促が始まることになります。
頻繁に電話がかかってくることになり、自宅に帰って郵送物が大量にあるという状態になると、精神的に非常に追い詰められてしまいます。
借り換え・おまとめローンの利用は難しいにしても、任意整理や個人再生といった債務整理方法によって住宅を守ることができますので、早めに相談をするようにしましょう。
訴訟をされている場合には一刻の猶予もない
貸金業者に訴訟を起こされている場合には一刻の猶予もありません。
上述したとおり、債権者は訴訟を起こして債務者の資産を差し押さえることができ、その中には全額ではないものの給与の差し押さえが可能です。
給与が差し押さえられるとその分の手取りが減るので、住宅ローンの支払いができなくなってしまいます。
住宅ローンの返済が遅れてしまうと手遅れになることも
住宅ローンの返済が遅れてしまうと手遅れになります。
住宅を残して債務整理をする場合、個人再生が最後の手段となります。
個人再生の住宅資金特別条項を利用できるのが、代位弁済が行われて6ヵ月後までという要件があります。
代位弁済とは、住宅ローンの保証契約を結んでいる保証会社が、債務者に代わって支払うことです。
個人再生は弁護士に依頼したらすぐに申し立てができるわけではないので、実際には代位弁済が行われてから3ヵ月以内くらいには依頼していないと間に合わないです。
そのため、住宅ローン自体の返済が遅れ始めたときには、住宅を守るための行動を直ちにとるようにしましょう。
住宅ローンが払えないときの相談先
住宅ローンが払えない、ときの各種相談は誰にすれば良いでしょうか。
支払いを猶予してほしい場合は借入先の金融期間
例えば冠婚葬祭や車の交通事故などで一時的に費用がかさんで返済できないような場合には、借入先金融機関に相談してみましょう。
これは住宅ローンだけではなく、その他の消費者金融や信販会社・銀行なども同様です。
一時的に支払いを利息のみにしてくれるなどの対応策を一緒に考えてくれます。
おまとめローン・借り換えを利用したい場合は銀行
おまとめローンや借り換えを利用して住宅ローンを支払えるようになりたいならば、おまとめローンや借り換えを実施している銀行に相談しましょう。
債務整理の場合は弁護士か司法書士
債務整理は弁護士・司法書士に相談することになります。
弁護士と司法書士には権限の範囲に違いがありますが、相談の段階ではどちらに相談しても方針を示してもらえます。
その人の債務の状況や収入によって採るべき方法も異なってくるので、まずは相談しやすい弁護士・司法書士に気軽に相談してみましょう。
https://digital-plus.co.jp/finance/saimuseiri-lawyer
任意売却は専門の不動産会社
任意売却は専門の不動産会社が行っています。
直接インターネットで探しても良いですが、債務整理が得意な弁護士・司法書士であれば、任意売却に強い不動産屋と繋がりがあるので、債務整理の相談しつつ、任意売却に強い不動産会社を相談してもらうことをお勧めします。
まとめ
この記事では、住宅ローンが払えない場合におまとめローンを利用してピンチを切り抜けられるか、について他の方法もあわせて解説いたしました。
おまとめローンの利用で借りいているお金のり率が下がることが期待できますが、大きな減額効果にならないことと合わせて、審査が厳しく現実的ではありません。
お勧めなのはなるべく早い選択肢が多い段階で弁護士・司法書士に相談することです。
